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为什么房地产会成为一个糟糕的应急基金

2019-09-11 16:18:42来源:

2008年北大西洋金融危机之后,一位经营小企业的朋友遭遇了一系列事件。这场危机摧毁了海外市场的很大一部分,严重打击了他的生意。接下来,一系列糟糕的商业决策和外部事件使他无法在未来几年内恢复。就像他把它重新组合在一起一样,商品及服务税(货物和服务税)的合规和贿赂也是下一次打击。他认为多年来一直在下一季度结束,他陷入债务陷阱,欠银行,供应商,家人和朋友的欠款。走出这个紧张的金融角落的唯一途径是出售一些十多年前购买的土地,其价格呈指数上涨,现在价值十亿卢比。此次出售不仅可以清偿债务,还可以留下一些资金重启业务或退休。但一年后,他仍然在市场上寻求清算土地。这个故事是一个教科书的例子,说明为什么房地产是如此笨重,有时是危险的资产,拥有,维护和处置,以及为什么它是紧急纾困情况的不良资产。

首先,在出售土地时,交易速度可能非常慢。与金融资产甚至黄金相比,出售一块土地或公寓非常耗时。如果市场闻起来“窘迫”,价格就会开始崩溃 - 你会在没有退出的情况下拿着你的多包装袋。合理的销售可能需要几个月到几年的时间,这取决于卖家对他的销售的粘性程度。价格以及买家如何看待卖出的紧迫性。需求越紧急,您可以预期的价格越低。当您将这笔艰难的交易与破解定期存款或出售股票和基金的便利性进行比较时,出售房地产的过程看起来很困难。我们忘记了将房地产投资所带来的成本作为交易所缺乏的流动资金和时间。

其次,土地交易在印度仍有现金成分,并且会产生各种其他成本。发布货币化后,许多人对房地产现金交易感到害怕,现在仍在坚持支付全额支票。但是,以现金交易的市场的另一部分现金部分实际上高于交易价值的一半。想象一下,超过一半的纸币交易达成了多笔交易。对于那些没有现金交易的人来说,思考如何处理现金以及如何将其转换成白色来偿还会费的创伤是可怕的。

三是税收问题。在对通货膨胀进行指数化之后,长期资本收益又夺走了另外五分之一的利润,而且如果价值增长在投资中呈指数增长,这真的会受到影响。在这个阶段,大多数人都试图避免征税,但随后又回到黑钱底池以及与现金相关的所有问题。当投资从房地产转向房地产时,现金不是问题,但如果房地产投资是您对冲不确定性和未来紧急情况或偿还银行贷款的对冲 - 您将遇到转现金的问题合法的资金。这是大多数人忘记增加投资房地产成本的成本。

第四,土地黑手党可以要求其价格。印度中小城镇在很多方面仍然像Wasseypur帮派一样 - 特别是当空中有土地交易时。处理土地黑手党并不是每个人都可以做到的事情,如果没有新闻公开,交易不会很快发生,当地的土地黑手党往往会卷入其中。他们通常希望每平方英尺售出一定数量,以便基本上让交易顺利通过而不会发生流血事件。然后这又取出了另一大块回报。

第五,与土地交易相关的服务成本加起来。一项困难的房地产交易将需要使用会计师,律师和其他专业人士来解决问题,所有这些都可以按小时或固定费用支付,可以达到十万。大多数人在看到点对点回报时都忘记了这些成本。

投资土地是一种习惯。当投资选择很少时,这是过去的习惯。我们需要纠正的房地产心态是不愿意看待投资方程的所有其他部分,而不仅仅是点对点的回报。我们倾向于忽略的成本是与进入和退出相关的成本以及交易的速度。然后就是害怕卡巴扎或非法侵占财产,或担心租客不会腾出房产。包括土地交易中的现金问题以及将这笔现金转化为可以返回正式系统的资金所需的成本。当我们想到从土地交易中变成几亿卢比的几十万卢比时,我们根本就没有考虑交易中的整个等式。有些人有房地产的鼻子和处理资产问题的气质,但大多数人没有技巧,时间或气质。我的朋友已经宣誓将来这个资产类别了。它将一直是金融资产​​。