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医疗房地产投资信托基金现在有风险吗

2020-12-01 17:49:14来源:

医疗保健房地产投资信托(REIT)是从COVID-19袭击中受灾最严重的REIT部门之一。这些房地产投资信托基金受到了很多方面的打击,有些可能永远不会再相同了。

在爆发之前,其中一些房地产投资信托基金已经面临一些不可避免的问题。在过去的几年中,高级住房和辅助生活财产已被过度建造,所产生的床位和单元数量超出了许多地区的需求。由于门诊设施中进行的手术数量增加,几家医院也一直在亏损。

并非所有医疗保健房地产投资信托基金都一样

医疗保健房地产包括一系列财产类型。诸如Omega Healthcare Investors(NYSE:OHI)和National Health Investors(NYSE:NHI)之类的REIT主要投资于高级住房和熟练护理设施。其他房地产投资信托基金,例如Physicians Realty Trust(NYSE:DOC),则更侧重于医疗办公楼,医院和其他医疗设施等物业。

尽管几乎所有医疗保健房地产投资信托基金都面临与COVID-19相关的挑战,但原因各不相同。

与零售和住宿房地产投资信托基金一样,隔离区和业务关闭所带来的损失不像高级住房,辅助生活和熟练的护理设施这样的医疗产业。他们的打击来自物业内部的大规模爆发。

这些爆发不仅引起了极大的恐惧,而且降低了入住率。许多设施不得不选择停止游览,限制或停止新的摄入量。即使是仍在招募新居民的设施,新迁入的人数也显着下降。

由于非紧急手术被延迟,通常在手术后安置居民的设施有所减少。其他人只是出于对病毒的恐惧而避免搬入高级住房或协助生活。

医院一直在努力为COVID-19患者重新分配资源,同时又推迟了外科手术和手术,这些手术和手术带来了大部分收入。即使是那些不必为COVID-19患者节省空间和资源的医院,也遭受了患者选择推迟这些程序和手术以避免接触该病毒的痛苦。

内科医生,牙医及其他与医学有关的业务被迫关闭,以防止COVID-19传播。这对这些业务产生了明显的财务影响,这给拥有这些财产的房地产投资信托基金带来了与其他办公和零售房地产投资信托基金一样的问题。

这是否意味着医疗保健房地产投资信托基金现在有风险?

绝对有必要现在对医疗房地产投资信托基金保持谨慎,并选择您所投资的房地产投资信托基金。但这并不意味着它们都应列入您的房地产投资信托基金清单中,以免出现这种情况。

一直在为不断变化的趋势做准备并专注于收购高​​信用租户的医疗保健房地产投资信托基金已经处于更好的位置,可以通过不断变化的医疗保健环境来继续增长。

迅速应对大流行并做出保护自己,其经营者和居民的决定的管理团队在保持资产负债表健康的同时,经历了更快的恢复。

Physicians Healthcare Trust是一家REIT,一直在为医疗保健行业和患者护理的变化做准备。他们的方法是投资更多的门诊设施,专科医院和医疗办公大楼,因为患者和提供者一直在要求更有效和负担得起的医疗保健选择。

National Health Investors是一家医疗房地产投资信托基金,由于其财产全部以三倍净租赁的价格租给了运营商,因此受到大流行影响很小。三重净租赁模式使他们每月都能从其运营商处获得相同的租赁付款,无论该物业的入住率如何。

医疗地产的未来

尽管今年许多医疗保健房地产投资信托基金经历了一段艰难的时期,但事实是,在房地产市场以外运营的行业需求将继续增长。人口老龄化每天都在增长,这意味着需要在高级住房和辅助生活设施中增加床位。它还有助于医疗程序和手术的增加。

最终,该行业仍将蓬勃发展,但并不是每个人都站着看到它。房地产投资信托基金管理团队的实力比以往任何时候都更为重要。立即了解管理资本和债务的最佳方法将是REIT脱颖而出的主要决定因素之一。

明智地利用您的医疗房地产投资信托基金投资

目前,医疗保健房地产投资信托基金有很多绝佳的机会,但您必须尽职调查。

在大流行开始时,请密切注意您正在查看的REIT所承担的债务数量。尽管房地产投资信托基金定期承担债务是正常的,但要注意债务/ EBITDA比率要比前几个季度更高。

您还需要查看支出比率的变化。FFO派息比率的急剧提高可能意味着削减股息或将要出售更多股票以筹集更多现金。我对采用提早削减股息的房地产投资信托基金感到欣慰,而不是那种过于纤弱而无法避免的房地产投资信托基金。

最重要的是,查看属性和运算符。不管REIT在纸面上看起来有多棒,它们的实力都和他们的投资组合一样强大。谨慎地考虑那些失去需求的物业所带来的高租金。您还应该花时间看一下运营商,以评估其业务的可持续性。经营者是那些带来租金收入的人,因此他们的实力几乎和房地产投资信托的一样重要。

底线

病毒爆发,经济危机以及医疗保健行业的重大变化的完美风暴一直在震动医疗保健房地产市场。这总体上使医疗保健房地产投资信托基金更具风险,但同时也为那些花时间了解市场并明智地选择投资资金的投资者创造了难得的机会。

不公平的优势:房地产如何成为亿万富翁工厂

您可能已经知道,房地产一直是富人和人脉相通的场所,并且根据最近发布的数据,它也是现代历史上表现最好的投资。而且,由于拥有一系列其他投资完全无法闻到的不公平优势,因此也就不足为奇了。

但是到了2020年,壁垒逐渐消失-现在,可以通过房地产来建立真正的财富,而成本却只是过去的一小部分,这意味着像您这样的个人现在可以获得不公平的优势。